Programas de Préstamos Hipotecarios

Los programas de préstamos hipotecarios están constantemente cambiando, evolucionando para reflejar las condiciones actuales del mercado. Usted necesita un oficial de préstamo especializado, y si usted se encuentra en Miami, Broward, Palm Beach o Monroe, yo podré ayudarle a determinar que programa es mas conveniente para usted.

La siguiente información le dará una idea general de los diferentes programas de préstamos hipotecarios que usted podría considerar a la hora de comprar su casa. Cada programa es distinto y consta de diferentes requerimientos los cuales están relacionados con el prestatario y también con la propiedad. Le sugiero que luego de leer esta guía por favor me contacte para mas información.

Tipos de Programas y Préstamos

A continuación, haga click o presione en las diferentes opciones de préstamo disponibles

Hipotecas de Intereses Fijos

Las hipotecas a un interés fijo tradicional son el tipo de programa más común, donde el principal mensual y el pago del interés nunca cambian durante la vida del préstamo. Hipotecas de intereses fijos están disponibles en un rango de términos entre 10 y 30 años y pueden ser pagadas en su totalidad durante este tiempo. Este tipo de hipoteca es estructurado, o amortizado de una manera tal que al término del préstamo se haya pagado por completo la deuda original. También existen pagos bisemanales donde se acorta el periodo de pago del préstamo ya que se efectúan pagos cada dos semanas en lugar de uno mensual (el ano tiene 52 semanas lo cual hace un total de 26 pagos bisemanales, si lo dividimos entre dos estaríamos pagando un mes más al año y esto reduciría la cantidad de años del préstamo).

 

A pesar de que usted tenga una hipoteca de interés fijo su pago mensual puede variar si usted tiene una cuenta en custodia para pagar los taxes y el seguro de su propiedad dentro del pago de su hipoteca. Si cualquiera de estos subiera el pago de su hipoteca tuviera que ajustarse y su pago mensual aumentaría de acuerdo al incremento, de todas maneras el pago de la hipoteca sigue teniendo un interés fijo y no cambia.

Hipotecas de Intereses Ajustables

Las hipotecas de intereses ajustables son préstamos donde el interés puede variar durante el término. Estos préstamos usualmente tienen un interés fijo por un periodo inicial de tiempo y luego ajustan de acuerdo a las condiciones del mercado. El interés inicial en un ARM es más bajo que uno en préstamo fijo, lo cual permite poder pagar menos por una casa más cara. Hipotecas de intereses ajustables son usualmente amortizadas sobre un periodo de 30 años con el interés inicial siendo fijo desde un mes hasta 10 años. Todos los prestamos ARM tienen un margen más un índice. Los márgenes en un préstamo van desde 1.75 % hasta 3.5 %, dependiendo del índice y el monto a financiar en relación al valor de la propiedad. El índice es el instrumento financiero del cual depende los prestamos ARM, ejemplos; 1- Year Tresury Security, LIBOR (London interbank oferred rate), Prime, 6-Months certificate of deposit (CD) y 11th District Cost of Funds (COFI).

 

A la hora que el préstamo ARM ajuste, el margen va a sumarse al índice y típicamente se va a redondear a el 1/8 de porciento más cercano y así formar el nuevo interés. El interés luego será fijo hasta el nuevo periodo de ajuste. Este ajuste puede ocurrir cada año pero también puede limitarse dependiendo de cómo y cuánto el interés puede ajustar. Estos factores son llamados CAPS. Supongamos que usted tenga un 3/1 ARM, con un CAP inicial de un 2% y un CAP por la vida del préstamo de un 6% y un interés inicial de un 6.25%. EL interés que más alto puede usted tener al cuarto ano es de 8.25% (6.25% + ajuste CAP inicial 2%). El interés más alto que puede seguir durante la vida del préstamo seria 12.25% (6.25% + máximos ajustes posibles 6%).

ARMs Híbridos (3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM)

Hipotecas Hibridas de intereses ajustables, también son conocidas como fijas por un periodo de tiempo, combinando características de ambas hipotecas, fijas y ajustables. Un préstamo hibrido comienza con un interés fijo por un periodo de años (usualmente 3, 5, 7 o 10). Luego el préstamo se convierte en un ARM por un tiempo de años. Un ejemplo de un 30 años hibrido seria, un interés fijo por 7 años y un interés ajustable por 23 años.

La belleza de este préstamo fijo por un periodo de años y ajustable por el resto de la amortización es tener un interés más bajo de lo que sería uno por 30, pagar menos al mes mientras se estabiliza económicamente para los pagos de su hipoteca.

 

Los dueños de casa pueden obtener un préstamo hibrido con la esperanza de refinanciar durante el periodo inicial de interés fijo, o bien si no planean vivir en la casa por mucho más tiempo del periodo inicial de interés fijo.

HARP Refinanciamiento

HARP 2.0 es la opción para dueños de casa que actualmente se encuentran “bajo el agua” esto significa que deban más por su casa de lo que vale.

 

Para poder calificar para el programa de refinanciación HARP 2.0 debe cumplir con ciertos requisitos. Primero, usted no puede haber refinanciado a través del programa HARP original. Usted debe estar al día en el pago de su hipoteca y no haber tenido ningún pago tarde por más de 30 días en los últimos 6 meses y no más de un pago tarde en el último año. Su hipoteca debe estar respaldada y comprada por Fannie Mae y Freddie Mac antes del 31 de mayo del 2009.

 

El propósito de HARP es permitirle a dueños de casa los cuales deben más por su casa de lo que vale, y así ayudarlos a obtener una hipoteca más estable y un pago que puedan hacer.

Préstamos FHA

Los préstamos hipotecarios FHA, o hipotecas FHA son prestamos que están asegurados contra el desfalco por Federal Housing Administration (FHA). Los prestamos FHA están disponibles para viviendas desde una unidad hasta 4 unidades (dúplex, triplex, fourplex). Estos préstamos le permiten a los bancos constantemente asegurarlos sin mucho riesgo o requisito de capital. FHA no provee préstamos o intereses solo lo aseguran contra el desfalco.

 

Aquellos individuos quienes no pueden calificar para un préstamo convencional los prestamos FHA son la mejor opción especialmente para primeros compradores (first time home buyers), ya que estos préstamos ofrecen un mínimo de dinero inicial, expectativas de crédito razonables y requerimientos de ingresos más flexibles.

Préstamos VA

Los prestamos VA son préstamos para militares retirados (veteranos), son garantizados federalmente y no requiere dinero inicial (100% financiamiento). Este programa fue creado para proveer de vivienda y asistir a los veteranos y sus familiares.

 

La administración de veteranos les provee un seguro a los bancos en caso de desfalco como las hipotecas son garantizadas los bancos van a ofrecer intereses más bajos y mejores términos que un préstamo convencional. Los prestamos VA están disponible en los 50 estados. Un préstamo VA también tiene gastos de cierre reducidos y no penalidades por pagos anticipados. Los prestamos VA están disponible para personal militar que hayan servido 181 días en tiempo de paz, 90 días durante la guerra o su esposo haya servido y muerto en batalla o desaparecido en acción.

Hipotecas "Interest Only" (Solo Interés)

Las hipotecas llamadas”interest only” son aquellas que en el pago mensual no incluye el repago del principal por un periodo de tiempo. Prestamos de solo interés se ofrecen en un interés fijo o ajustable al final del periodo de solo interés, cuando el préstamo se transforma en un préstamo de amortización completa, esto resulta en un gran aumento de los pagos mensuales. El nuevo pago mensual va a ser más grande que lo que hubiese sido si hubiese tenido una amortización completa desde el comienzo. Durante más tiempo de solo interés, más grande será el pago mensual cuando el periodo de solo interés termine.

 

Usted no construirá una plusvalía sobre su casa durante el periodo de “interest only” , pero esto puede ayudar a comprar la casa que usted quiere en lugar de compra algo que usted no puede pagar.

Componentes de una hipoteca de interés ajustable

Para entender como un ARM funciona usted debe de conocer cuáles son sus componentes, estos componentes son:

 

Índice: Es un indicador financiero que refleja la subas y bajas basándose en la fluctuación de la economía primaria. Este usualmente es un indicador de cómo van a ser los ajustes en el préstamo. Los bancos hipotecarios usan una gran variedad de índices.

 

Margen: Es el costo del Banco más la ganancia. EL margen es sumado al índice para determinar el interés, porque el índice es el costo de los fondos y el margen es el costo de la transacción más la ganancia.

 

Balloon Mortgages: Una Hipoteca balloon es cuando la madures del préstamo es menor que el tiempo de amortización. Generalmente un ejemplo típico de balloon mortage es una hipoteca amortizada a 30 años y con una madures de préstamo a 15 años. Es decir que usted debe pagar el total del dinero que se debe a los 15 años y no a los 30 como la amortización de su préstamo lo indica.

 

Hipotecas Reversible: Una hipoteca Reversible es el tipo de préstamo que permite usar la plusvalía de la propiedad como dinero líquido mientras que usted mantiene la escritura de la propiedad.

 

Una hipoteca reversible es prácticamente igual que una hipoteca tradicional, excepto que al revés. En lugar que cada mes el propietario le page al banco, el banco le paga al propietario. Mientras tanto el propietario continúe viviendo en la casa no debe repagar el principal, el interés o los servicios requerido por el préstamo. Los fondos recibidos a través de una hipoteca reversible pueden usarse para cualquier cosa incluyendo gastos de la casa, impuestas, seguro, gasolina o gastos de vida.

Gaston Gregorio Mortgage Loans Website

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